La condensazione capillare consiste nel fenomeno di transizione gas-liquido in pori di dimensioni ridotte (detti "mesopori"), ad esempio all'interno di materiali porosi, che si svolge in condizioni di pressione minori della pressione di vapore del liquido considerato.
Tale fenomeno fu messo in evidenza per la prima volta nel 1911 dal chimico austriaco Richard Adolf Zsigmondy.
Al diminuire della dimensione dei pori, diminuisce la pressione alla quale si ha la condensazione, secondo la seguente equazione, detta equazione di Kelvin-Wheler:
in cui:
Il fenomeno della condensazione capillare fa sì che si formi del liquido all'interno dei pori del calcestruzzo (che è un materiale particolarmente poroso) anche quando l'umidità relativa è minore del 100%.
Nei processi di adsorbimento e desorbimento che seguono le isoterme di adsorbimento di tipo IV e V si presenta isteresi a causa del fenomeno di condensazione capillare.